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_78家央企退出楼市引热议 退出后重组再进入?

2017-11-20 13:43

78家央企此番退出,对于整个房地产市场恐怕心理影响要大于实际影响。而且从以往的拿地情况看,16家主业为房地产的央企才是高价地块的有力竞争者,未来他们很有可能成为最大受益者。

78家央企退出房地产领域后,还可以重组的形式,与其他央企成立合资公司,继续从事房地产业务。

国务院国资委主任李荣融3月19日在部分中央企业会议上指出,78家不以房地产为主业的中央企业,要加快结构调整步伐,15个工作日内制订有序退出的方案。这是国资委继3月18日明示非主业央企退出房地产市场之后,第一次对央企退出时间进行明确。

财经评论人士叶檀指出,2004年,169家央企中有八成的企业都涉足房地产,国资委曾于2004年6月通报,决定由中国建筑国际工程总公司、招商局集团有限公司、中国房地产开发集团公司、中国保利(集团)公司、华侨城集团公司等五家企业整合央企的房地产资源。如今,相关数据显示,在目前的128家央企中,超过半数以上涉足房地产,其中多数属于超越主业经营范围越界进入。

为何要求78家央企退出?

对于国资委突然宣布78家央企退出房地产业,北京大学房地产研究所所长陈国强认为主要是由于近期全国各地接连出现的地王与央企密不可分,很大程度上损害了央企的形象;国资委此举意在减少地王现象,如果执行到位,当可在一定程度上让过热的土地市场有所降温,从而间接地抑制房价过快上涨。但陈国强强调,也不要因此就幻想地王从此灭绝。

“央企屡夺地王,最主要的原因还是央企钱太多。央企涉足房地产越深,房地产泡沫越大,中国经济就越危险。”叶檀认为,央企进入房地产市场,有百害而无一利。既推高了房地产市场的价格,让中国的资产价格节节上升,向泡沫市场急行军;又使央企无心主业,以投资赢利遮掩主营业务的萎靡不振,如当初的日本大企业关联持股、以土地作价抬高赢利指数手法如出一辙。

陈国强同时也对国资委此举的执行问题表达了自己的忧虑:过去国资委强调过央企要做强做大主业,但100多家央企却大多数都涉足了房地产业。因此他希望国资委此次不要只是随便说说,而要有更具体的后续执行措施,让该政策能真正落实到位。

此外,对于另外16家以房地产为主业的央企在“退出令”之外,陈国强认为,这些央企专门从事房地产业,拥有较丰富的行业经验,有些甚至已经是标杆企业,因此可以淡化他们的央企身份。

部分央企退出楼市有何影响?

“这无疑将减少地王出现频率。”北京中原地产三级市场部研究员张大伟告诉本报记者,以北京2010年拍出的29块非住宅用地计算,六成以上地块为国企获得,而且国企拿地的均价超过11385元每平方米,超过民企拿地成本三成以上。78家央企的退出一定程度上会抑制土地价格超过在售商品房价格的现象频繁出现。

另外,张大伟还认为这将有利于房价的稳定。他表示,“两会”及政府工作报告中多次提及稳定房价,频出的地王使得局部市场经常出现跳跃式发展。央企退出这一消息本身已经使得市场会对政策的作用有所期待,现在的房价更多是建立在开发商及二手房业主对楼市的热炒之上,土地市场的降温会逐渐传导到楼市。

不过,张大伟提醒说,国资委的政策效果需要落实,在78家央企退出以后,需要注意的是很多非国资委管理的部属企业,各地方的国企,各上市公司不在约束范围内。另外以房地产为主业的10余家大型地产企业一直是拿地的主力,依然不受影响,土地市场的影响很难短期见效。

房地产高级经济师章林晓则告诉本报记者,对于房地产市场来说,国资委要求央企退出房地产,或许短期有效,但长期没什么作用。

“央企在房地产市场上,也无非是竞争者之一,至少是到目前为止,没有一家央企形成垄断,国资委要求央企退出房地产市场,无非只能减少开发商中的一部分竞争者。”章林晓说,对于土地市场来说,减少需求方的竞争者,有利于需求方的其他竞争者,即其他的开发商,但是不利于土地供应者,即供地的地方政府,因此,从这个角度说,短期是有利于遏制地价飙升的,有利于遏制地王的出现。

“但是,对于房屋市场来说,减少房屋供应方的竞争者,同样有利于供应方的其他竞争者,即其他开发商,但是不利于房屋的需求者,即购房者。也就是说,从长期讲,减少开发商之间的竞争,是有利于开发商抬高房价的。”章林晓表示,而房价高了之后,也是会拉动地价上涨的。因此,长期这样下去,房地产市场也会越来越混乱的。

而21世纪不动产高级分析师孟奇也指出,78家央企退出房地产业务,并不意味着房价从此应声而落,因为推动房价上涨的主导因素并非央企勇敢拍地,而主要是两大因素:一是整个经济领域的资金充沛,包括信贷天量资金进入楼市、社会资金涌入楼市寻找机会和外资赌人民币升值等;二是土地招拍挂制度的不健全。

因此孟奇认为,78家央企此番的退出,对于整个房地产市场恐怕心理影响要大于实际影响。“而且从以往的拿地情况看,16家主业为房地产的央企才是高价地块的有力竞争者,未来他们很有可能成为最大受益者。”

“应该说,对房价还是会产生一定的影响,但作用有限。”易居中国房地产分析师薛建雄表示,78家央企的退出对其他16家来说,是好事,其资本量可以进一步集中,规模可以加大。

不过薛建雄提醒称,78家央企退出房地产领域,也极有可能只是走表面程序,因为他们的房地产业务完全可以重组的形式,与其他央企成立合资公司,继续从事房地产业务。

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